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上篇 房地产估价方法与参数1

第一章 房地产估价方法3

第一节 房地产估价目的及价格影响因素3

一、房地产价格评估的目的3

二、影响地价变化的因素5

第二节 宗地价格评估7

一、成本法估价7

二、市场比较法估价9

三、收益法估价12

四、土地残余法估价14

五、路线价法估价15

六、长期趋势评估法20

第三节 不同用途土地的地价评估21

一、工业用地估价22

二、商业用地估价24

三、住宅用地估价26

四、素地估价27

五、宗地地价系数28

第四节 建筑物估价32

第二章 房地产估价常用数据与参数39

第一节 综合经济数据与参数39

一、国民生产总值和指数39

二、各种物价总指数43

三、居民消费水平44

四、主要存款项目利率表(1990～1993)45

五、主要贷款项目利率表(1990～1993)47

六、全国银行定期储蓄存款利率(1985～1991)48

七、世界一些国家存款和贷款利率48

八、世界一些国家债券利率49

九、世界一些城市物业市场调查数据50

第二节 房屋建筑物评估常用数据与参数53

一、全国基本建设竣工房屋造价变动系数53

二、各类建筑物建筑安装工程造价表54

三、建筑工程每平方米工料消耗及造价表56

四、不同类型建筑工程造价构成参数58

五、房屋建筑物新旧程度评估的参考数据59

六、房屋建筑物不同成新率的评分标准及修正系数65

七、一般建筑安装工程造价估算参数78

八、楼层差别效用系数(北京市)84

九、按用途、结构分的房屋重置价(含开发)(北京市)1991年84

十、各类房屋耐用年限及残值率85

十一、工商企业(单位)用房租金标准(北京市)86

十二、工商企业租金核算表(北京市)87

十三、上海市现成甲级办公楼租金一览表(199o～1994)年88

二、容积率修正系数89

一、不同风险下的还原利率89

第三节 地价评估常用数据与参数89

三、土地使用权期限修正系数90

四、地价调整因素修正系数96

五、住宅地区域因素和个别因素的参考修正率97

六、商业地的区域因素和个别因素的参考修正率99

七、日本路线价法常用参数101

八、欧美国家路线价法常用参数105

九、台湾省路线价法修正参考系数109

十、我国路线价修正参考系数110

十一、地价资料调查内容一览表111

十二、房地产交易案例调查指标113

第四节 城市新、旧区综合开发项目常用数据与参数114

一、新区综合开发商品房构成数据114

二、旧区综合开发商品房构成数据118

第五节 房地产开发经营管理相关税费122

一、上海市房地产开发经营管理相关税费122

二、北京市房地产开发经营管理相关税费125

三、天津市房地产开发经营管理相关税费126

四、深圳市房地产开发经营管理有关税费130

五、大连市房地产开发经营管理相关税费133

六、武汉市房地产开发经营管理相关税费135

七、房地产估价收费标准（由国家计委、建设部、国家土地局发布）136

八、欧美发达国家房地产中介服务收费标准137

下篇 房地产估价百例精选139

综合楼评估实例141

1．北京某出租综合楼租赁价格评估141

2．深圳某商业办公综合大厦土地使用权现值评估146

3．郑州市某综合楼市场现值评估报告151

4．某大厦项目评估报告书156

5．某综合大厦物业评估163

6．北京市某综合楼资产评估报告167

7．深圳某大厦评估报告171

8．深圳某大厦房地产评估报告176

64．出让待建筑土地的价格评估180

9．某大厦资产评估报告183

10．某栋写字楼价值评估187

写字楼评估实例187

11．大连某办公用房评估报告190

12．海口某写字楼评估报告193

13．吉林某培训中心房产评估报告197

14．某栋写字楼分自有资产和有抵押两种情况评估实例201

15．自贡某交易中心房地产市场现值评估报告208

16．欧恩思两个医疗中心办公楼价值评估(美国)215

花园别墅评估实例222

17．浙江某山庄别墅价格评估报告222

18．某花园别墅物业评估报告228

19．海口市A型别墅评估报告236

20．大连某别墅园项目评估意见书240

21．珠海南某海滨温泉别墅用地评估245

22．某花园别墅物业租赁评估249

23．海口某花园新村1～2栋别墅评估报告252

24．北京某公寓评估报告258

高档公寓评估实例258

25．某花园高级住宅区物业评估报告264

26．天津市某别墅式住宅价格评估报告273

27．深圳市某花园大厦(在建工程)价值的评估报告279

28．布雷德福公寓价值评估(美国)281

酒店(宾馆)评估实例288

29．海口市某酒店评估报告288

30．某大酒店物业评估结果报告294

31．邢台某大酒店房地立评估报告306

32．福建W酒店房地产评估报告310

33．三亚市某宾馆物业评估报告316

34．成都市某大酒店资本评估报告319

35．深圳某大酒店的价值评估326

36．重庆市某酒吧装饰费用的评估报告335

商场(店铺)评估实例339

37．某店铺房地产评估报告339

38．某商店营业楼房地产评估报告343

39．某商场价值评估实例347

40．北京某商贸大厦价值评估报告348

41．某店铺物业的价值评估报告353

住宅评估实例357

42．某职工宿舍价格评估报告357

47．惠州市某企业土地和房屋评估358

43．某房地产管理局直管公房出售价格综合性评估报告361

44．北京朝阳区某街住宅楼物业评估报告368

45．广州市某住宅建设项目评估报告377

46．深圳某住宅区经济评估382

工业物业评估实例388

48．铜陵市某工业企业房屋建筑物评估391

49．北京某企业房地产评估394

50．天津市某厂房屋评估报告401

51．某工业企业房屋建筑物评估报告403

52．某市棉麻纺织厂资产评估报告409

53．深圳市某陶瓷厂物业评估报告418

54．某工厂建筑物的部分估价（日本）431

特殊物业评估实例435

55．福建某高尔夫球场及别墅评估报告435

56．扬州市某停车场房地产现值评估报告441

土地价格评估实例447

57．东莞市某花园土地评估报告447

58．大连某小区地价评估报告453

59．H409－4的土地拍卖底价确定464

60．土地租赁价格评估（台湾省）466

61．某建筑物及其基地租赁价格评估（台湾省）468

62．某小城市（县城关镇）土地价格评估473

63．北京市某工厂砖混结构办公楼及土地价值的评估477

65．高速公路占用土地价格评估483

66．大连经济技术开发区某商业用地估价报告486

67．武汉市商业繁华地带某地块出让价格评估489

68．深圳市某大厦建筑用地土地现值评估报告492

69．上海市首次土地使用权有偿出让夺标者对地价的测算498

70．北京市某繁华地段土地使用权价值的评估502

71．大连某港务公司的三宗土地价值评估报告504

72．出租住宅及其基地的估价（日本）508

73．共同兴建办公大楼的基地估价（日本）511

74．商业用素地估价（日本）516

75．出租房屋及其基地估价（日本）526

76．某大厦用基地估价（日本）532

77．素地估价（日本）536

78．附有建筑物的土地估价（日本）540

79．出租用大厦及其基地的估价（日本）546

80．土地交换估价（日本）552

81．附有建筑物地的部分估价（日本）556

82．某工业用地估价报告（日本）562

83．惠州某工业城开发项目评估报告567

综合开发项目评估实例567

84．自贡市某区房地产综合开发项目评估报告576

85．十温州经济技术开发区地价评估报告583

86．某综合开发住宅小区利润评估计算592

87．三亚市某开发区B项目评估报告598

88．锦州港经济开发区地价评估601

其它评估实例604

90．改订租金的评估（台湾省）610

91．拆迁房产物业估价报告614

92．深圳市某抵押住宅价值评估报告620

93．广州市某新村自编G楼抵押贷款评估报告622

94．深圳某一抵押地产的价值评估627

95．房屋租赁权估价（日本）630

96．与邻地合并为目的的限定价格评估（日本）634

97．区分所有建筑物及其基地的租金估算（日本）638

98．设定地上权估价（日本）642

99．建筑物的区分所有权与土地的共有持分估价（日本）647

100．租赁权的估价（日本）654

参考文献661